部屋の床面積ってバルコニーは算入すべきですか？
いい質問だね！床面積は３種類あって、何で測るかで面積が変わるんだ！
はじめに
この記事は、建築現場に必要な知識の一つである面積について、お話させていただきます。
建物の設計を進める上で、建物の面積を正確に把握することは不可欠です。しかしながら、建物の面積は一概に考えてはならず、床面積には、３つの種類があることを理解しておく必要があります。このような知識は、建築の基礎を理解する上でとても重要です。建設プロセスや設計戦略の詳細を把握するためにも、建物の面積について深く理解していただければ幸いです。
床面積の種類について
床面積は大きく３種類に分類可能です。
「法定床面積」「容積対象床面積」「施工床面積」の３つです。
それぞれ算入する面積が異なりますが、大枠でのイメージとしては、下記のような関係性となります。ではそれぞれの面積のルールについて解説をしていきます。
法定床面積（通称：法床 ホウユカ）
定義：建築基準法で定められている建物の床面積であり、床面積の合計を法定延床面積と呼びます。建築確認申請書に記載されている床面積を指します。
下記項目は、法定床面積から除くことができます。
法定床面積から除外可能な項目
玄関ポーチ
ポーチは、庇型や寄り付き型（屋根下）が一般的です。屋内的用途が発生しない限り法廷床面積には含みません。物置利用や軒が深い場合には、面積に含める指導が行政から入る場合がありますので注意しましょう。
バルコニー・ベランダ
ベランダとバルコニーは、開放性の有無により除外可能か決まります。但し、外壁からの2mを超える部分については、算入対象です。開放性の高いバルコニーの定義は下記条件となります。（専門用語では、「吹きさらし廊下」の定義に該当。以降、吹きさらし廊下と呼ぶ。）
条件① 階段に設置された手すりや壁から天井まで1.1m以上の高さがあること。
条件② 天井高さの1／2以上が、外気に有効に開放されていること。
条件③ 隣地境界線との離隔距離は各行政要確認
出窓
以下条件の全てを満たす出窓の場合、面積に算入しません。
条件① 下端の床面からの高さが、30cm 以上であること。
条件② 周囲の外壁面から水平距離50cm 以上突き出ていないこと。
条件③ 見付面積の1/2 以上が窓であること。
外部廊下 屋外階段
「吹きさらし廊下」かつ下記条件に該当する場合、面積除外可能です。
条件① 吹きさらし廊下に該当（バルコニー・ベランダ項参照）
条件② 外部に開放されている部分の長さが、外部階段の周長の1／2以上あること
小屋裏物置
ロフト（小屋裏収納）は、以下条件の全てを満たす場合、面積に算入しません。
条件① 固定式梯子を取り付けないこと。
条件② ロフトの面積は、設置階の床面積の１／2未満であること。
条件③ ロフトの床面から天井までの高さが1.4m以下であること。
容積対象床面積（通称：容対 ヨウタイ）
法定床面積には算入されますが、容積率の計算上の延べ床面積に算入されない部分があります。この部分が容積対象床面積であり、建物の容積率を超えてはならない面積となります。
容積率って？
（容積率）
第五十二条 建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合（以下「容積率」という。）は、次の各号に掲げる区分に従い、当該各号に定める数値以下でなければならない。ただし、当該建築物が第五号に掲げる建築物である場合において、第三項の規定により建築物の延べ面積の算定に当たりその床面積が当該建築物の延べ面積に算入されない部分を有するときは、当該部分の床面積を含む当該建築物の容積率は、当該建築物がある第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域又は準工業地域に関する都市計画において定められた第二号に定める数値の一・五倍以下でなければならない。以下省略
建築基準法/昭和二十五年法律第二百一号
容積率については、別の記事にて解説をします。（準備中）
容積対象床面積から除外可能な項目
共同住宅の共用廊下・階段
屋内外を問わず容積対象床面積からは除外が可能です。
共同住宅のバルコニー
共同住宅の集合郵便受け・宅配ボックス
共同住宅のエントランスホール
共同住宅のエレベーターホール
エレベーターの昇降路
駐車場・駐輪場
駐車場及び駐輪場は、全体法定延床面積の１／５を上限として容積対象床面積から除外可能となります。1/5を超える場合、超える面積のみ算入が必要です。
住宅の地下室
下記条件を満たす場合、全体法定延床面積の１／３を上限として容積対象床面積から除外可能となります。１／３を超える場合、超える面積のみ算入が必要です。
条件① 地階であること。
条件② 住宅用途であること。
条件③ 地盤面から高さ1m以下に地下室の天井があること。
施工床面積（通称：施工床 セコウユカ）
施工床面積は、実際に建物が建設される際に必要な面積を指します。一般的には、法定延床面積算定に含まない部分（基礎、吹き抜け、バルコニーなど）を含めた全ての面積を指します。
施工床面積は、定義がない為、会社によって独自基準が設けられています。その為、同じ建物であっても算出する会社によって施工面積が異なる場合があります。
まとめ
建物の床面積には法定床面積、容積対象床面積、施工床面積という3つの種類があります。
これらの概念を理解することは、不動産に関わる人々にとって重要です。なぜなら、建物の面積は様々な要素に影響を与えるからです。それぞれが建物の設計や建築において異なる役割を果たし、規制や計画に影響を与えます。建築設計や不動産に従事する際は、これらの概念を理解し、建物の面積について適切な情報を把握することが重要です。
※本記事の解説の法令根拠は、下記「床面積の算定方法について」を元に解説をしております。参考までに共有リンクを添付します。
建設省住指発第一一五号
昭和六一年四月三〇日
