住宅3点セット？用途上不可分？
何が何だか分かりません。
設計関係の仕事をするなら是非とも理解しておくべきポイントだよ！
実際のトラブル例も交えて説明しよう！
はじめに
建築や設計の仕事に携わるならば、「用途上不可分」という概念を理解しておくことは非常に重要です。特に、住宅の設計においては「住宅3点セット」や複数棟にわたる建物の関係性を適切に判断することが求められます。本記事では、実際のトラブル事例を交えながら、住宅の定義や用途上不可分の概念について、詳しく解説していきます。この記事を通じて、設計上の注意点やポイントをしっかりと学び、今後の実務に役立ててください。
第１章 原則１つの敷地に建物は１つしか建てられない
１つの敷地に１つの建物？
でもウチの実家は、離れがあるんだけど。。。
原則は１つしか建てられないよ！
条件を満たせば複数建物作ることができるんだ！
建築基準法には何て書いてあるの？
第一条 この政令において次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。
一 敷地 一の建築物又は用途上不可分の関係にある二以上の建築物のある一団の土地をいう。
要約すると・・・↓
用途上不可分ってどういう意味？
用途上不可分とはなにか？
分かりやすい「学校」を例に説明します。「学校」という用途は、様々な諸室・機能により成立しています。具体的には、「教室」「体育館」「職員室」「更衣室」「プール棟」「便所」「保健室」などです。一つでも欠けると「学校」という機能が不成立になってしまい、「学校」という用途を成立させる上で不可分な関係性にあります。これを「用途上不可分」と呼びます。
具体的にはどういうこと？
棟１：プール棟（「更衣室」「プール」）
棟２：体育館
棟３：講義棟（「教室」「職員室」「便所」「保健室」）
「学校」の事例の続きですが、上記は学校用途成立の為の機能を3棟で成立させています。これらは、「学校」用途を3棟で成立させている為、用途上不可分とすることが可能です。
代表的な用途上不可分の事例
一般的に用途上不可分の扱いで語られる機能は、下記が挙げられます。（一例）
住宅：母屋と車庫
集合住宅：母屋とゴミ倉庫
ホテル：共用棟と宿泊棟
工場：事務棟と製作棟
第２章 住宅と離れは用途上不可分なの？
あれ？でもウチの実家の離れは？どうなんだろう。。。
そうなんですよ！
母屋と離れの関係性を説明する為に、「住宅」の定義を解説しますね。
「住宅」の定義は、「住宅3点セット」を押さえるべし！
どんな機能が揃うと住宅とみなされるのか？実は建築基準法には明確な定義がありません。しかし、通例とされている考え方があります。
通称：住宅3点セットと言われています。
これは全国のリゾートホテル開発をする私自身も様々な市町村や確認申請機関と協議をする中で聞く為、一般論として覚えて頂いて差し支えないと思います。
つまり、ウチの実家の「離れ」は『住宅３点セット』の内、
いずれかを外して用途不可分としているのかもしれない！
鋭いね！その可能性が高いと思うよ！
余談）シェアハウスの確認申請上の用途について
共用部を持つシェアハウスなどは、建築確認申請を出す際の用途は、一見集合住宅と考えられそうそうてすが、建築確認申請の用途は、寄宿舎として出していることが多いです。それは、占有部を極力コストを抑えることから住宅３点セットのいずれかを共用部でまかなうことで、「住宅」の定義から外しているのです。実際に私も寄宿舎として申請をしたことがあります。
中には厳しいケースも！埼玉県所沢市の事例！
中には厳しい判定を下す自治体も御座います。ここでは、埼玉県所沢市の取扱いをご紹介します。住宅の離れについて、上記のような公式文章を出しています。
台所及び便所があれば一戸建て住宅に該当します。
このように自治体によって住宅の定義は、大きく変わりますのでご留意ください。
スポンサーリンク第３章 流行りの１棟貸しホテルはどうしているの？
コロナ禍も明け、外国人観光客向けにホテルも増えてきています。その中でも人との接触を避け、大人数で利用できる１棟貸しに注目が集まっています。こちらも用途不可分のロジックを利用して、計画されていることが多いです。
「ホテル用途」の構成要素である、「チェックイン」「リネン庫」「倉庫」「厨房」「事務室」「飲食室」「給湯室」「チャペル」「プール」などを分散させているということです。
スポンサーリンク第４章 「住宅の定義」でつまづくことがある
私が宿泊施設の設計をする際に体験したトラブルをご紹介させて頂きます。
宿泊施設が町条例では集合住宅扱いに。
設計用途：宿泊施設
階数：４階
客室間取り：リビング/ダイニング/キッチン/便所/浴室/寝室
宿泊施設用途として上記の計画を進めていたところ、市町村条例では「集合住宅等」として判断されました。その為、集合住宅同等の厳しい規制が加わってしまいました。
ここで問われたのが『住宅3点セット』です。
各客室内にキッチンと便所と浴室が計画されていることにより『住宅』としてみなす。よって集合住宅として扱う。という指摘でした。これはあくまで、一市町村の見解ですので他の市町村では異なる場合がございます。皆様も十分にご留意ください。
スポンサーリンクおわりに
「用途上不可分」の考え方や「住宅3点セット」の重要性は、建築設計において非常に大きな影響を及ぼすものです。設計を進める際には、各自治体や審査機関の判断が異なることも考慮し、慎重に進めることが求められます。本記事で紹介したトラブル事例を参考に、今後のプロジェクトで同様の問題に直面しないよう、事前の確認や適切な対応を心がけてください。建築士として、より良い設計を目指して一歩進んでいきましょう。
