総合リゾート開発も多くなってるよね！
大規模な計画を小割りにして、沢山開発できないのかな？
連続して別申請として開発行為を行う場合、
一体性判断によっては、計画規制が大きく異なるんだ！
実際の私のトラブル事例を交えて解説しよう！
はじめに
リゾート開発において、都市計画法の開発許可は外せない項目です。特に連続的な開発や継続的なリゾート開発の場合、それぞれの計画において一体性が問われる可能性が高いです。
『一体性』と聞いても馴染みが無い方が多いと思います。本記事では、「都市計画法開発行為の許可における一体性」について解説を行い、実際の協議で得た知見について設計者の皆様にお伝えできればと思います。
第１章 開発許可について
開発許可制度ってなに？
『開発』って聞くと何を思い浮かべる？
「街や自然を壊して、大きいものを作る」って感じかな。
その通り！これが無秩序に自由にできると、まちが壊れちゃう！
これを防ぐ為に『開発許可制度』が敷かれているんだ。
制度の趣旨は、下記の通りだよ！
１．制度趣旨
市街化区域及び市街化調整区域の区域区分（いわゆる「線引き制度」）を担保し、良好かつ安全な市街地の形成と無秩序な市街化の防止を目的としています。引用：開発許可制度の概要
開発行為の定義は？
『開発』の定義は？
都市計画法で定義されているよ！
２．開発行為の定義（法第４条第12項）
開発行為とは、主として、(1) 建築物の建築、(2)第１種特定工作物（コンクリートプラント等）の建設、(3)第２種特定工作物（ゴルフコース、１ha以上の墓園等）の建設を目的とした「土地の区画形質の変更」をいいます。引用：開発許可制度の概要
許可権者は？
誰が『許可』するの？
規模によっても異なるけど、都道府県や市町村の長だよ！
３．許可権者
・都道府県知事、政令指定都市の長、中核市の長、特例市の長（法第２９条）
・地方自治法第２５２条の１７の２の規定に基づく事務処理市町村の長引用：開発許可制度の概要
規制対象は？
規制の対象規模は？
都市計画法で定められた区域種別によって変わるよ！
下記の通りだよ！
具体的な規制の基準は？
何ができて何ができないのか？
具体的に知りたいです！
各都道府県や市町村で「開発許可基準」を定めているよ！
「〇〇県 開発許可 基準」で検索すればヒットするよ！
例えば『栃木県 開発許可 基準』で検索をすると下記がヒットしました！
よくあるトラブル！ここに注意！
『区画形質の変更』の内、形変更の基準には具体的な切盛土の数値基準がございます。
例えば、栃木県を例に挙げます。下記は、「栃木県開発許可事務の手引について」の「形状の変更」の定義の解説を抜粋した資料です。
定義には、『切土又は盛土の高さが50cm未満』と記載があります。しかし解釈によっては、開発許可の要否が変わる為、定義の解像度を上げましょう。具体的には、下記のような例が挙げられます。
『切土又は盛土の高さが50cm未満』の捉え方は？
第２章 一体性とは？
大規模かつ連続的な開発許可を行う場合によく耳にするのが、一体性です。同一性と言ったりもします。
『一体性有り』を簡単に言うと、、、
連続した開発許可申請は、全部を合算してみますよ！ということです。
これらは別々の開発許可申請は、計画内容に一体性があるか？いなか？という意味で、よく『一体性』という言葉で問題視されています。
スポンサーリンク第３章 具体的な事例をご紹介
『一体性』の定義は、各都道府県の開発許可基準の手引きに記載があります。
実際に 一体性無し で進行した事例を協議の詳細と共に解説します。
一体性の判定は以下の６項目で判定される！
自分だけの法令集を完成させよう！
法令集や開発許可の手引きなど、手元に置いてすぐに見返せる状態を作ることをお勧めします。個人的におすすめなのが、インデックスを貼ることです。手間はかかりますが、自分自身の幅広い知識の習得となって返ってきます。ライバルに差をつけましょう！
スポンサーリンク第4章 他の関係法令にもご注意を！
規模が大きくなると様々な法令での一体性を考慮しなくてはいけません。厄介なことにこれらは、別法令ですが、それぞれの法令担当官が横目に見て判断してくる場合がございます。これは、実体験からくる当方の主観ですので参考までにお聞きください。
一体性次第で該当する法令リスト
スポンサーリンクおわりに
リゾート開発のような大規模なプロジェクトでは、都市計画法や関連法令に基づく適切な許可手続きが不可欠です。特に連続した開発は、「一体性」の判断が重要なポイントとなり得ます。この記事で解説したように、一体性の有無は、開発計画全体の進行に大きな影響を与えるため、事前の計画段階で十分に考慮すべきです。
