民泊を始めたいけど、どういう建物にしようか悩んでいます。
建物の種別によって利点と欠点があるから、種別毎に解説をしよう！
民泊を始めたいあなた！物件選びが最も重要です。
物件選びで成功か否か決まってしまう一番重要なフェーズです。
民泊として利用可能な物件は限られていますが、様々な要素（立地・家賃・間取り・設備など）のバランスを考慮し、満足のいく物件を見つけましょう！
本記事では、マンション、戸建住宅、アパートメントの３タイプにおける、民泊を行う際の利点と欠点を解説します。物件選びのヒントとして参考にして下さい。
全国的に一番多い民泊物件は「マンション」タイプ
まずは世の中の民泊物件を数値で分析しましょう。
世の中の民泊は、どの建物が多いの？
答えは、マンションが一番多いです。続いて、「戸建住宅」、「アパート」の順番となります。観光庁が、住宅宿泊事業法（民泊新法）における実態調査をまとめたアンケート結果を参照してみましょう。
これと合わせて確認したいのが、「法人」と「個人」の比率です。
つまりロットの大きい集合住宅形式（マンション・アパート・寄宿舎）は、管理や一括運営のしやすさが高い為、法人営業が多いと推測できます。
個人運営の場合、こうした法人企業やホテルと戦うことは苦しいと思いますので、差別化のしやすい一戸建てで戦う姿が想像できます。
建物方式毎の比較について
マンション形式
メリット
借主の運営及び建築の手間が少ない
民泊の営業許可を取得する際（民泊新法の届出または旅館業許可を含む）、消防法令に準拠していることを消防署から認定してもらう必要があり、そのためには火災報知設備などの設備を整える必要があります。ただし、マンションでは現行法により、通常は自動火災報知設備などの設置が義務付けられているため、築年数の古い物件でない限り、各種消防設備を導入不要の場合が多いです。一方、戸建てやアパートの場合、通常は消防設備が設置されていないことが一般的であり、テナント側でこれらを設置する必要があります。これには数十万円の投資がかかることがあります。
物件の母数が多い
戸建てに比べて室数が多いため、物件数が多い印象です。特に都心部は、多いです。物件の母数が多い為、間取りに関しても選択肢が広く、ワンルームタイプからメゾネットタイプまで様々な条件で検討が可能となります。
デメリット
地域毎に上乗せ条例がある
各自治体によって、マンションでの民泊営業許可の取得が難しい場合もあります。マンションは消防設備の投資が不要になる利点がある一方で、許可取得が難しい自治体も存在するため、これについて事前に把握する必要があります。特定の自治体での住宅宿泊や旅館業の許可条件をよく確認し、それに従って物件探しを行うことが望ましいと言えます。
近隣住民とのトラブルの可能性
募集中のマンションの民泊可能物件は、大家、管理会社、または管理組合から許可が与えられたものと考えられます。ただし、ここでの許可は同じマンション内の住民が許可したことと同等ではありません。一部の住民が民泊に反対する可能性もあるため、ゲストや運営代行会社が問題を引き起こすと、トラブルの解決が難しくなることが考えられます。実際、過去には態度の悪い民泊や業者と住民のトラブルが報道され、一般的な民泊のイメージはあまり良くないものとなっています。そのため、自身の民泊事業が影響を及ぼす可能性のある隣人や同じ建物内の住民に十分な配慮が必要です。特に、信頼性の高い民泊運営代行会社を選ぶことが非常に重要です。
戸建住宅形式
メリット
世界観の作り込みで差別化がしやすい
リノベーションにおいて、戸建て物件は特に魅力的です。これは、広々とした間取りに加え、各建物が個性的であるため、上手にリノベーションを行うことで宿泊施設として独自の雰囲気を生み出しやすいという利点があります。もちろん、こうした個性を活かすためには一層の工夫や投資が必要ですが、一般的なマンションと比較して、アイデアを実現する余地が広いため、独自の宿泊体験を提供したいと考える方にとって、戸建て物件は適しているでしょう。
客室単価向上が狙える
客室の収容人数が多いほど、一泊あたりの単価を高めることが容易です。たとえば、10人を収容できる場合、一泊50,000円としても、一人の負担は5,000円というコスパよく宿泊が可能になります。一般的に戸建住宅は、マンションやアパートメントに比べて広い客室を提供することができます。さらに、大人数を収容するために必要な浴室や便所の数に規制が存在しますが、広々とした戸建住宅形式では、2つ以上のトイレがあることが多い為、「最大10人収容可能」の企画が可能となります。
デメリット
物件が少なく金額が高い
好立地の物件は非常に珍しく、あったとしても高額です。戸建物件は郊外に多く存在し、都心部では稀なので、良い立地の戸建物件を探す際には高い家賃を覚悟しなければなりません。もちろん、こうした高い家賃を支払うことでレバレッジ効果が期待できますが、当然リスクも増加します。
物件の維持コストが高い
戸建物件は先述の通り、通常は民泊に必要な消防設備が既に備わっていないため、テナント側でこれらを設置しなければなりません。さらに、民泊営業が可能な戸建物件には、築古の物件が多い傾向があります。このような古い建物は、修復や改善が必要な場合も多く、修理やアップグレードが必要な場合も珍しくありません（ただし、これが家賃が市場価格よりも低い理由の一つであることもあります）。
アパートメント形式
メリット
コストを抑えられる
一般的な家賃で比較をした場合、「戸建＞マンション＞アパート」の順に高くなる傾向があります。もちろん建物のグレードや築年数によっても変わりますが、小ぶりで効率よく建築ができているアパートメントタイプが一番安いのは理にかなっています。
デメリット
音漏れによる近隣トラブルのリスクが高い
アパートメントは、木造や軽量鉄骨構造が多い為、どうしても音がネックになります。ローコストで建てられることが一般的な為、これらをクリアできる物件はほぼ無いでしょう。話し声や歩行音やシャワーの音など生活音でのトラブルリスクが大きいです。
おわりに
民泊を始める際、建物の種別は非常に重要です。本記事ではマンション、戸建住宅、アパートメントの3つのタイプにおける利点と欠点を詳しく解説しました。
物件選びは民泊事業の成功に直結する最も重要な要素であり、立地、家賃、間取り、設備などの要素をバランスよく考慮することが必要です。
また、マンションが全国的に最も多い民泊物件であることや、管理組合や近隣住民とのトラブルに注意が必要であることなども述べました。戸建住宅では世界観を作り込みやすく、客室単価を向上させるチャンスがある一方、物件数が限られており、高い家賃や維持コストがかかることも考慮すべき点です。アパートメント形式はコストを抑えられる反面、音漏れによるトラブルリスクが高まることが挙げられます。
どの建物タイプを選ぶにせよ、物件選びは慎重に行うべきです。民泊事業を成功させるためには、適切な物件の選定が不可欠です。建物の種別に合わせて戦略を練り、十分な調査と検討を行うことが、民泊事業の成功への第一歩となります。
民泊開始の手順について
全体の流れを把握することが非常に重要です。下記記事にて解説をしておりますので、ご参照ください。
